土地法 104 優先購買權終極指南
律師教您破解房屋與基地所有權人權益爭奪：從通知義務到撤銷假買賣的法律實務
本文由「法律我幫您」律師團隊專業審定
主筆律師：洪宇謙 律師 (雍和法律事務所主持律師)
專業領域：不動產紛爭救濟、土地法 104 優先權訴訟、共有物分割、裁判離婚財產精算
土地法第 104 條 規定了基地所有權人與房屋所有權人之間的「優先購買權」。旨在使基地與建物的所有權趨於一致，減少產權複雜度。
- 優先權主體： 地上權人、典權人或承租人（租地建屋）於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。反之，基地所有權人於房屋出賣時亦同。
- 物權效力： 此優先權具有「物權效力」，若地主未通知即賣給第三人，優先權人可主張該買賣無效，並請求法院判決以同樣條件與其成立買賣。
- 通知期限： 權利人於接到通知後 10 日 內不表示購買，視為放棄。
- 委任建議： 優先購買權涉及「租地建屋」事實認定及「同樣條件」判定，建議委任專業律師發動訴訟，避免產權遭他人惡意移轉。
「明明我在這塊地上蓋房子住了幾十年，為什麼地主偷偷把地賣給別人，卻沒問我要不要買？」這是在不動產實務中常見的哀鳴。在台灣，土地與建物「所有權分離」的歷史背景深厚，「土地法 104 優先購買權」正是法律為了終結這種分離狀態而設計的強大武器。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，本篇文章將為您深度解析這條價值千金的法條，教您如何守住您的家園。
一、法律定義：什麼是土地法 104 條優先購買權？
依據 《土地法》第 104 條 規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
洪律師專業解析：這條法律的核心目的在於 「利用權與所有權之合一」。當土地與其上的房子屬於不同人時，產權極度不穩定，不僅房屋難以翻修，土地開發也會受阻。法律賦予其中一方在對方想賣掉產權時，擁有優先「攔截」的權利，且這種攔截具有對抗第三人的 物權效力。這與一般常見的「債權效力優先權」（如土地法 34-1 條）有著天壤之別。
二、詳盡對照：土地法 104 條 vs. 土地法 34-1 條之差異
許多共有人常混淆這兩條法規。律師整理下表，助您釐清權利強度：
| 比較項目 | 土地法第 104 條 (物權效力) | 土地法第 34-1 條 (債權效力) |
|---|---|---|
| 權利主體 | 基地租賃之承租人、地上權人、典權人。 | 土地或建物之共有人。 |
| 效力等級 | 強 (物權效力)。 可主張第三人買賣無效。 | 弱 (債權效力)。 僅能向出賣人請求損害賠償。 |
| 立法目的 | 使土地與建物產權合一。 | 簡化共有關係。 |
| 通知義務 | 未通知即過戶，優先權人可撤銷該過戶登記。 | 若已過戶給第三人，優先權人通常無法討回土地。 |
| 放棄期限 | 接到通知後 10 日 內。 | 接到通知後 15 日 內。 |
三、關鍵要件：如何證明您具備土地法 104 的優先權？
並非所有在別人家地上蓋房子的人都有優先權。法院會嚴格審查以下三要件：
1. 必須存在合法之租賃、地上權或典權關係
若只是「長期占用」或「借住」，不具備優先權。律師強調：如果是「租地建屋」，雖然沒有權狀，但只要有長期繳納租金的收據或合約，依法即構成 民法 422-1 條 的地上權登記請求權，進而享有土地法 104 的保護。
2. 必須以「建築房屋」為目的
土地法 104 僅適用於「基地（建地）」。如果是承租耕作（農地），則應適用土地法 107 條，且不具備物權效力。這點在老舊社區的土地爭議中至關重要。
3. 房屋必須具備「獨立之經濟價值」
如果地上物僅是臨時棚架或違章建築，法官可能會認定不符合「房屋」定義，進而駁回優先權之主張。
四、通知義務與「同樣條件」：地主最容易踩到的法律陷阱
地主在賣地前，必須以「書面」或「可證明之方式」通知優先權人。通知內容必須包含 買賣價格、付款方式、交屋條件 等「同樣條件」。
律師實務警告： 實務上常見地主與買方簽署「假買賣合約」，故意開出天價賠償條款（如：若不買要賠兩倍定金）來恫嚇承租人。專業律師能透過向法院聲請 「保全證據」或調查市場行情，拆穿不實價格，確保您以「公平市價」優先承買。
五、法律我幫您：精選土地法 104 相關勝訴案例與文章
在雍和法律事務所，我們擅長處理複雜的不動產所有權移轉。以下是本所精選資源：
六、委任律師的重要性：攻克「物權效力」訴訟的堡壘
土地法 104 訴訟被譽為民法中最難打的官司之一。委任律師具備以下無法取代的功能：
- 中斷除斥期間： 優先購買權的行使有「10 日」的急迫性。律師能立即發出具備法律效力的回覆，防止權利消滅。
- 發動「撤銷訴訟」： 若土地已過戶給第三人，律師能依據土地法 104 條之物權效力，向法院訴請撤銷第三人的移轉登記（塗銷登記）。
- 精準定性「租地建屋」： 早期契約多為口頭。律師能透過調閱地政機關 40 年前的空照圖、航測圖，證明房屋存在的歷史，建立法律地位。
- 反制假買賣： 地主常找親友充當買家（假人頭）。律師能透過金流查調聲請，揭發其買賣不實，將價格壓回正常區間。
七、土地分割與優先購買權的複雜交織
當土地涉及 「共有物分割（民法 824 條）」 時，情況會變得極度複雜。
律師觀點： 土地法 104 的優先權通常優於共有人間的優先權。如果一塊地由 A、B 共有，上面有 C 的房子。當 A 要賣持分給 B 時，C 有沒有權利進來買？這涉及法院最新的「單獨處分」見解。透過律師的佈局，能讓居住其中的人成為最終的土地主人，避免被惡意併吞。
八、結論：掌握法律槓桿，別讓居住正義睡在權利上
土地法 104 條不僅是一條法律，它是租地建屋者最後的尊嚴保障。在 2026 年的高度法治環境下，不動產買賣應具備 「預防性法律」 思維。無論您是面臨地主賣地的房客，還是擔心產權不淨的買家，第一時間尋求專業律師的介入，不僅能保全現有居住權，更能透過正確的法律路徑贏回本該屬於您的未來。正義不應遲到，更不應在爭吵中消耗。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊將以最專業的論述，助您在權利博弈中贏回主動權。記住：法律保護懂得運用它的人。