民法 425 買賣不破租賃終極指南
法律我幫您｜租屋防身術：當屋主換人，您該如何運用法律保住居住權？
本文由洪宇謙律師團隊專業審定
主筆律師：洪宇謙 律師 (雍和法律事務所主持律師)
專業領域：不動產紛爭、民事契約、裁判離婚財產分配、強制執行救濟
核心定義： 出租人在租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，原租賃契約對於受讓人（新屋主）仍繼續存在。
- 適用範圍： 房屋買賣、贈與、或是因法院拍賣（不點交）而更換屋主。
- 法規限制： 超過 5 年 的房屋租賃契約若「未經公證」，則不適用此原則；「不定期租約」若未經公證亦不適用。
- 權利義務轉移： 新屋主自動繼承原房東的所有權利（如收租）與義務（如修繕、返還押金）。
- 委任建議： 當新屋主採取斷水斷電、強行換鎖等惡意驅逐行為時，應立即委任律師向法院聲請 「定暫時狀態假處分」 以保全居住權。
「明明租約還沒到期，新房東卻叫我下個月搬走，這合法嗎？」在 2026 年的高房價與頻繁交易市場中，租屋族最恐懼的莫過於房東突然賣房。「民法 425 買賣不破租賃」是法律賦予承租人最強大的護身符，但若不了解其「公證門檻」與「除外條款」，這道護身符也可能瞬間失效。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，本篇文章將地毯式剖析租賃權益，助您在權利博弈中立於不敗之地。
一、民法 425 條的立法精神：生存權重於處分權
在法律邏輯上，所有權（買賣）通常大於債權（租賃）。然而，為了保護相對弱勢的承租人居住權，避免社會陷入動盪，台灣民法設計了 第 425 條第 1 項：
「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
律師精闢解析：這意味著租賃契約具備了「物權化」的效力。只要您在買賣發生前就已經住進去（占有中），法律就強制新屋主必須承接這份合約。這不僅是保護您的居住權，更是確保社會契約的誠信精神。
二、詳盡對照：您的租約是否受民法 425 條保障？
並非所有租約都能「不破」。自 88 年修法後，法律對長期合約與不定期合約增加了嚴格門檻。
| 租約類型 | 受保障要件 (適用 §425) | 法律風險提示 | 律師專業建議 |
|---|---|---|---|
| 5 年以下定期租約 | 只需交付並占有，不需公證。 | 若合約接近 5 年，應確認交付事實。 | 保留簽收鑰匙或搬遷紀錄作為證據。 |
| 5 年以上定期租約 | 必須經過法院公證。 | 未公證者，新屋主有權要求搬遷。 | 簽長約時，務必強制要求房東配合公證。 |
| 不定期租約 | 必須經過法院公證。 | 實務上口頭約定多為不定期，風險極高。 | 儘速補簽書面並辦理公證，防止被突襲賣房。 |
| 法院拍賣物件 | 視執行命令是否「除去租賃權」。 | 若債權人聲請除去租約，買受人可聲請點交。 | 第一時間委任律師對執行處提出異議。 |
三、公證的力量：民法 425 條第二項的防脫產機制
1999 年民法修正時，特別加入了 第 425 條第 2 項，明定長約或不定期約必須公證。這是為了防止房東與他人（如親戚）串通，「偽造」一個 20 年的長租約或不定期租約，來阻礙債權人查封或新屋主受領房屋。
律師提醒：公證不僅是為了「買賣不破租賃」，更是為了解決未來的強制執行問題。如果租約經公證且載明 「逕受強制執行」，當租期屆滿房客不走，或房客欠租不付時，房東可直接聲請法院執行，不需再打冗長的民事訴訟。
四、委任律師的重要性：當法律原則遭遇暴力驅逐
即便法律站在您這邊，實務上仍會遇到惡質新屋主採取極端手段。此時委任律師具備三大關鍵價值：
- 緊急保全程序： 新屋主斷水、斷電或拆除大門？律師能 24 小時內向法院遞狀聲請 「定暫時狀態假處分」，強制屋主回復水電供應，這在法律攻防上叫「維持現狀」。
- 押金法律定性： 舊房東沒把押金轉交給新房東，新房東不退錢怎麼辦？依據最高法院見解，新房東繼承了債權債務，無論他有沒有拿到押金，他都要對房客負責返還。律師能協助進行債權轉移的法律論述。
- 存證信函與刑事威懾： 屋主私自闖入？這可能觸犯 《刑法》第 306 條 侵入住宅罪。律師的專業警告函能讓屋主回歸理性談判，避免肢體衝突。
五、法律我幫您：精選買賣不破租賃勝訴案例與文章
雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，致力於不動產正義。以下為本所精選資源：
六、新屋主的權利限制：他能漲租金或改約嗎？
依據民法 425 條，新屋主是 「繼受」 原合約。這意味著新屋主必須照單全收：
- 不得調漲租金： 除非原租約有約定調價條款，否則新屋主不得單方面漲價。
- 租期不變： 原本到 2028 年，新屋主就不能強制提前終止。
- 修繕義務： 冷氣壞了、漏水了，房客應發函催告新屋主履行修繕義務。
律師觀點：許多屋主會利用房客對法律的恐懼，宣稱「換人就要簽新約」。律師強烈建議：「不要簽新約」。因為舊約受民法 425 保護，新約一旦簽署，舊約權利可能視為合意終止，反而喪失保障。
七、強制執行法中的「除去租賃權」：法拍屋的致命漏洞
民法 425 並非萬能。在法院強制執行（法拍）中，若租約是在 「抵押權設定之後」 簽署，且該租約會影響法拍價格導致債權人（銀行）拿不到錢，銀行可以聲請法院 「除去租賃權」。
律師的防禦布局： 若您收到法院的「除去租賃權」執行命令，應立即於 10 日內委任律師提起 「聲明異議」。若能證明該租約並未顯著影響拍賣價值，或抵押權人早已知情並默許，仍有機會保住租約不被剷除。
八、結論：法律不保護在權利上睡覺的人
民法 425 條是解決房地產產權變動時最穩定的法律槓桿。在 2026 年的高度法治環境下，租屋或買賣共有物都應具備 「預防性法律」 思維。無論您是面臨房屋遭法拍的房客，還是剛買下帶租約房屋的投資人，第一時間尋求專業律師的法律鑑定，是守護產權與居住權的唯一徑路。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，將以最專業的論述，助您在權利競爭中贏回安居的權利。記住：正確的法理防線，是面對惡意驅逐最強大的武器。