民法 348 條出賣人義務全攻略：保全您的交易正義
法律我幫您｜從「物之交付」到「權利移轉」，深度拆解買賣違約的強力救濟手段
本文由「法律我幫您」律師團隊專業審定
主筆律師：洪宇謙 律師 (雍和法律事務所主持律師)
專業領域：不動產交易爭議、民事債權回收、契約違約金精算、強制執行程序
民法第 348 條 規定買賣契約成立後，出賣人負有的兩大核心義務：
- 物之交付 (第1項)： 出賣人必須將買賣標的物實際交付給買受人，使其獲得占有。
- 所有權移轉 (第1項)： 針對動產或不動產，必須完成所有權轉移（如不動產登記）。
- 權利移轉 (第2項)： 若買賣標的是權利（如專利權、債權），出賣人應使其權利移轉於買受人。
- 法律救濟： 若出賣人拒不履行，買受人可依據本條聲請 強制執行，並得依 民法第 226 條 請求損害賠償。
「明明定金都付了，房子也漲價了，屋主卻不肯去地政事務所過戶怎麼辦？」、「網路買了稀有收藏品，賣家收了錢卻說不賣了？」在 2026 年瞬息萬變的商業環境中，契約的誠信是社會運作的底線。「民法 348 條」是保障買方權益最強大的法律槓桿。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，本篇文章將為您深度解析出賣人的法定責任，教您如何運用法律工具，讓不守誠信的對造付出代價。
一、民法 348 條的法律位階：契約成立後的「主給付義務」
買賣契約是典型的「雙務契約」。依據 《民法》第 345 條 契約成立後，買方的義務是付錢，而賣方的對等義務就由 第 348 條 來規範。
洪律師精闢解析：許多人誤以為簽了合約就擁有了東西。法律上，簽約只是產生了「請求權」。出賣人必須完成 「交付」 與 「移轉所有權」兩個動作，買受人才算真正取得權利。這就是為什麼在不動產買賣中，我們會強調「過戶登記」與「點交房屋」必須同步或依序完成。若出賣人僅完成其中一項（如：只有過戶但不交鑰匙），依然構成債務不履行，律師能據此要求解除契約或請求遲延損害賠償。
二、詳盡拆解：出賣人義務項目與法律風險對照表
了解權利的細節，是發動法律攻勢的第一步。律師整理下表，助您快速判斷違約態樣：
| 義務項目 | 核心法源 | 具體執行內容 | 常見違約風險 | 律師專業建議 |
|---|---|---|---|---|
| 標的物交付 | 民法 §348 I | 實際交付占有（交鑰匙、搬入物品）。 | 賣家占著不走、惡意毀損標的。 | 錄影保全現狀，發函催告限期履行。 |
| 所有權移轉 | 民法 §348 I | 動產交付、不動產地政登記。 | 一屋二賣、拒絕交付權狀。 | 聲請 假處分，禁止標的物過戶給他人。 |
| 權利之移轉 | 民法 §348 II | 讓與債權、移轉商標或專利權。 | 拒絕簽署讓與證明、權利有瑕疵。 | 進行 權利瑕疵擔保 求償。 |
| 從給付義務 | 誠信原則 | 提供使用說明書、原廠保證書。 | 欠缺必要配件導致無法使用。 | 依民法 §227 不完全給付主張權利。 |
三、權利與物的雙重保障：民法 348 條的精準解析
許多人在官司中失敗，是因為沒分清楚「物」與「權利」的區別。
3.1 物之交付： 包含動產（如名牌包、機器設備）與不動產。如果是「特定物」買賣（例如這間房子），賣家就必須交付「這一間」，不能用其他房子替代。
3.2 權利移轉： 依據 民法 348 條第 2 項，包含債權讓與、知識產權移轉。如果您買下一個品牌（商標權），賣家不僅要給你實體商品，更要配合辦理經濟部智慧財產局的變更登記。如果賣家拒絕，律師能向法院聲請 「以判決代意思表示」，直接由法院公文替代賣家的簽名完成過戶。
四、委任律師的重要性：避免資產被「變相侵占」
在涉及買賣糾紛的程序中，自行處理常會陷入「錢付了、東西沒拿到、對方脫產」的絕境。委任律師具備以下價值：
- 保全程序的快速佈局： 在起訴前，律師能針對出賣人財產發動 「假扣押」 或 「假處分」，鎖定標的物防止賣家轉賣給第三人。
- 精算違約金與損害賠償： 依據 民法 §250，律師能分析合約條款，要求賣家支付懲罰性違約金，並精算因標的物漲價而產生的「所失利益」。
- 強制執行的法律攻防： 拿到勝訴判決不代表拿到東西。律師能協同法警發動「交付命令」，甚至聲請管收惡意拒不配合的債務人。
五、法律我幫您：精選買賣契約勝訴案例與相關資源
雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，曾協助無數買方在逆境中贏回資產。以下為本所精選資源：
六、給付不能（Impossibility）：如果東西真的沒了怎麼辦？
這是不動產糾紛中最常見的法律轉折點。依據 民法第 226 條，若出賣人因可歸責之事由致給付不能（如房子被燒了、一屋二賣過戶給別人了），買受人得請求損害賠償。
律師的專業佈局：
如果標的物還在，律師會主張「履行契約」；如果標的物已移轉給善意第三人（無法討回），律師會啟動 「代償請求權」，要求賣家將轉賣給別人的利潤賠償給您。千萬不要以為賣家說「東西沒了」就只能自認倒楣。
七、權利瑕疵擔保：民法 348 條的延伸防衛
除了「物」要交出來，「權利」也必須是乾淨的。依據 民法第 349 條，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。
實務應用： 買了土地卻發現上面有別人的地上權，或是有違章建築占用。
此時，律師會連動 §348 與 §353，要求賣家負起 權利瑕疵擔保責任。這不僅包含減價，若情節嚴重甚至可以撤銷整個買賣。專業律師能協助進行地籍查調，在簽署正式買賣合約前就排除這些「權利地雷」。
八、結論：掌握法律槓桿，別讓權利在疏忽中消失
民法 348 條不僅是一則條文，它是保障交易公平的終極齒輪。在 2026 年的高度法治社會中，契約的保全應具備 「預防性法律」 思維。無論您是面臨惡意不交屋的建商，還是收錢不辦事的合夥人，第一時間尋求律師的介入，不僅能止血保全現有資產，更能透過正確的法律路徑贏回本該屬於您的未來。正義不應遲到，更不應在吵架中消耗。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊將以最領先的實務經驗，助您捍衛契約尊嚴。記住：正確的律師，是您面對違約者最強大的武器。