民法 820 共有物管理全攻略
律師精闢解析：多數決、分管契約、少數共有人救濟與不當得利求償
本文由「法律我幫您」律師團隊專業審定
主筆律師：洪宇謙 律師 (雍和法律事務所主持律師)
專業領域：不動產法律、共有物處分、民事損害賠償、土地分割訴訟
民法第 820 條 是規範共有物管理（如出租、修繕、使用）的基準法條。自 98 年修法後，管理方式已從「全體一致」改為「多數決」。
- 多數決要件： 持分合計過半 且 人數過半；或持分合計逾 2/3 時，人數不計。
- 保存行為： 各共有人得「獨立」為之（如緊急漏水修繕）。
- 救濟權利： 若管理決定顯失公平，少數共有人得聲請法院裁定變更。
- 分管契約： 共有人間可自行協議管理方式，對繼承人或受讓人若知情亦具拘束力。
- 律師價值： 協助鑑定不當得利金額、起草嚴謹分管契約、並在管理僵局中發動分割訴訟。
「明明我也有一半土地，為什麼大哥可以直接租給別人收房租？」、「社區共同持有的小巷道，鄰居私自停車我可以告他嗎？」共有關係（Co-ownership）在台灣是不動產糾紛的溫床。「民法 820 共有物管理」正是法律為了解決「多頭馬車」困境而設定的遊戲規則。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，本篇文章將為您拆解這場關於空間與金錢的精密法律博弈。
一、民法 820 條的變革：從「全體一致」到「多數決」
早期的民法對於共有物管理採取極度保守的「全體同意」制，導致只要有一個共有人反對，土地就只能荒廢。修法後的 民法第 820 條第 1 項 規定，共有物之管理，由共有人以人數過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不計。
洪律師專業解析：這項變革極大地提升了共有物的利用效率。但相對地，少數共有人的聲音更容易被忽略。因此，法律在賦予大股東管理權的同時，也配套了第 2 項及第 4 項的救濟條款，確保公平性。如果您是小持分者，千萬別以為自己無權置喙。
二、共有物行為分類：保存、管理、處分之法律要件
並非所有行為都適用多數決。律師整理下表，助您釐清不同行為所需的權限門檻：
| 行為類別 | 核心法條 | 權限門檻 | 常見案例說明 |
|---|---|---|---|
| 保存行為 | 民法 §820 V | 各共有人獨立為之 | 圍籬毀損修補、防止他人強占之簡易訴訟、緊急加固。 |
| 管理行為 | 民法 §820 I | 多數決 (雙過半或持分逾2/3) | 將共有屋出租、改良耕作方式、決定社區公設用途。 |
| 處分、變更行為 | 民法 §819 II | 全體共有人同意 | 買賣整塊土地、設定抵押權、拆除重建。 |
| 特別法處分 | 土地法 §34-1 | 多數決 (人數/持分雙過半) | 土地法特別規定：符合特定比例可不經全體同意賣掉土地。 |
三、分管契約（Management Agreement）：約定使用權的威力
雖然民法 820 規定了多數決，但共有人之間通常會簽署「分管契約」。例如：三兄弟共有三層樓，約定大哥住三樓、二哥住二樓、小弟住一樓。這種契約在法律上極具威力。
律師提醒： 依據釋字第 349 號精神及現行民法，分管契約不一定要「書面」，「口頭默示」也能成立。更重要的是，如果其中一個共有人把持分賣掉，只要買方「知悉」或「可得而知」分管契約的存在，買方一樣受契約拘束。專業律師能協助您在買賣持分時進行「盡職調查」，避免買到一塊「看得到卻用不到」的死地。
四、委任律師的重要性：避免資產被「變相沒收」
在共有物管理糾紛中，自行處理常會陷入「情緒對立」與「程序瑕疵」。
- 中立的談判專家： 家族共有物往往牽涉長輩恩怨。律師能以客觀法律見解介入，推動「分割訴訟」或「變價拍賣」，讓資產流動。
- 不當得利精算： 若對方非法占用共有物（如私設停車位），律師能協助依「土地申報地價年息 10%」之行情，回溯請求過去 5 年的租金補償。
- 聲請法院裁定救濟： 依民法 §820 第 2 項，若多數決決定之管理方式對少數人「顯失公平」，律師能代為聲請法院裁定變更，這是保全弱勢共有人權益的核武。
- 稅務與建築法規預判： 土地分割後是否會變成無法建築的畸零地？律師能協同地政技師，規劃最有利的分配圖。
五、法律我幫您：真實共有物管理勝訴案例與資源
雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，致力於維護不動產正義，以下為本所精選資源：
六、管理決定的程序正義：通知義務與誠信原則
多數決並不代表「獨裁」。依據 《民法》第 820 條第 4 項，共有物之管理決定，應「通知」其他共有人。
律師指出：如果持分大的一方私下與房客簽約，完全沒告知其他共有人，該決定在法律上可能被認定為「無權代理」或「惡意隱瞞」，小持分者可據此提起抗辯，甚至請求撤銷該管理行為。程序的嚴謹性，是多數決合法的前提。
七、共有物費用的負擔：民法 822 條的連動責任
有管理就有支出。依據 《民法》第 822 條，共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，由各共有人按其「應有部分」比例分擔。
實務陷阱： 若其中一方先代墊了高額修繕費，事後其他共有人賴帳不還，律師能協助聲請 「支付命令」，甚至對該共有人的持分進行強制執行。錢的事，必須算得清楚才能維持共有關係的長久。
八、結論：掌握法律槓桿，別讓資產成為死局
民法 820 條不僅是一則法規，它是解決土地爭議、活化不動產價值的強力槓桿。在法律的遊戲規則中，「專業的法律佈局」 比「持分多寡」更重要。無論您是想打破管理僵局，還是想拿回被占用的租金收益，第一時間尋求專業律師的介入，是守護產權的最佳路徑。正義不應遲到，更不應在爭吵中消耗。雍和法律事務所洪宇謙律師團隊將以最專業的論述，助您在共有關係中贏回權益。記住：正確的管理，能讓資產重生；錯誤的管理，會讓財富歸零。