共同持有地出售攻略：多少人同意就能賣？土地法34-1條與優先購買權律師全解析
- 多數決原則： 依據 《土地法》第 34 條之 1，只要共有人數及持分合計過半數，或者持分合計逾 2/3（人數不計），即可處分整筆土地。
- 優先購買權： 同意出售的共有人（多數決方）必須以書面（存證信函）通知不同意出售的共有人，告知其有權依「同一條件」優先購買。若未通知，雖買賣契約有效，但可能面臨損害賠償。
- 提存機制： 若少數共有人不願領取價金或失聯，多數共有人在辦理過戶前，必須將其應得之價金向法院辦理 「提存」，否則地政機關不會受理過戶。
- 分割共有物： 若無法達成出售協議，任一共有人（無論持分大小）皆可向法院聲請「分割共有物」，透過變價分割（拍賣分錢）或原物分割來徹底解決共有關係。
- 律師價值： 土地買賣涉及金額龐大，律師能協助審閱契約、撰寫存證信函確保通知程序合法、辦理法院提存，或代理分割訴訟，避免後續遭告背信或侵權。
「祖產土地被好幾個親戚共同持有，我想賣但其他人不同意，這塊地就只能荒廢嗎？」、「突然收到存證信函，說我持有的土地被賣掉了，叫我去領錢，這樣合法嗎？」
台灣因繼承制度，許多土地經過數代傳承，變成了「共同持有」的狀態，持分破碎、人多嘴雜，往往成為家族失和的導火線。其實，法律為了促進土地利用，設有「少數服從多數」的機制。本篇由 法律我幫您 的專業不動產律師團隊，為您深度解析《土地法》第 34 條之 1 的運作邏輯，教您如何合法變現，或在被迫出售時捍衛權益。
第一段：什麼是「共同持有」？為什麼土地會卡住？
共同持有（分別共有）是指一塊土地由兩個人以上共同擁有，每個人擁有特定的「持分」（如 1/3, 1/100）。
1.1 處分的困難點
依據《民法》第 819 條，若要處分（買賣、設定抵押）整筆共有物，原則上需要 「全體共有人同意」。只要有一個人反對或失聯，土地就動彈不得。這就是所謂的「釘子戶」效應。
1.2 土地法的特別規定
為了解決上述僵局，《土地法》第 34 條之 1 設下了特別規定，允許在特定條件下，由多數共有人直接處分整筆土地，不需全體同意。
第二段：多少人同意就能賣？土地法 34-1 條數學題
這條法律的核心在於「人數」與「持分」的計算。主要有兩種門檻：
| 條件模式 | 人數要求 | 持分面積要求 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 模式 A (雙過半) | 同意人數 > 1/2 | 同意持分 > 1/2 | 最常見的情況 |
| 模式 B (持分絕對多數) | 不計算人數 (0人也可) | 同意持分 > 2/3 | 適用於大地主，一人持分夠多即可決定 |
*註：計算人數時，若共有人之持分係由繼承而來且尚未辦理繼承登記者，該繼承人全體算作 1 人。
第三段：出售流程 SOP：存證信函與提存是關鍵
即使符合人數與持分門檻，也不能偷偷賣掉。程序必須嚴謹，否則過戶會被駁回。
3.1 通知義務 (Notice)
多數共有人必須事先以書面（通常是 存證信函）通知少數共有人，告知土地出售的條件（價格、付款方式），並詢問是否行使「優先購買權」。通知後需保留回執作為證據。
3.2 優先購買權 (Right of First Refusal)
少數共有人在收到通知後，有權在 15 日（實務常見期限）內，主張以「同樣的價格與條件」優先購買該土地。若少數共有人願意買，多數共有人就必須賣給他，不能賣給外人。
3.3 價金提存 (Deposit)
若少數共有人不買，也不出來領錢，多數共有人必須將其應得的款項扣除稅費後，以其名義向法院辦理 「提存」。拿到提存書後，地政事務所才會受理過戶登記。
第四段：如果無法達成多數決？「分割共有物」訴訟
如果大家持分都很小，湊不到過半，或是大家意見分歧太大，這時候就只能上法院了。
4.1 分割共有物之訴 (Partition Suit)
依據《民法》第 823 條，除法令另有規定或有不分割之約定外，任何一位共有人（哪怕持分只有 1/1000）都可以隨時請求分割共有物。
4.2 分割方式
- 原物分割： 把土地切成好幾塊，大家各拿一塊。優點是保有土地，缺點是若土地太小或形狀不整，可能分不平均。
- 變價分割： 將整塊土地由法院拍賣，大家分錢。這是解決「繼承人數眾多」最乾脆的方式。
- 原物分割兼金錢補償： 土地分給部分人，拿到地的人拿錢補貼沒拿到地的人。
第五段：常見陷阱：假買賣與低價出售
雖然土地法 34-1 立意良善，但也常被有心人士濫用。
5.1 虛偽買賣 (Sham Transaction)
多數共有人為了規避優先購買權，故意製造假的買賣契約（例如賣給自己的人頭），或者故意將價格報得極高讓少數人買不起，實際上卻低價成交。這可能構成 「使公務員登載不實罪」 或 「背信罪」。
5.2 通知瑕疵
故意寄到舊地址，或謊稱聯絡不到而申請公示送達。若被抓包通知程序不合法，少數共有人可依此請求損害賠償。
第六段：我是少數共有人，該如何自保？
不想賣祖產，或者覺得被賤賣了，該怎麼辦？
- 行使優先購買權： 只要您拿得出錢，您有絕對優先權把整塊地買下來。
- 主張分割共有物： 在對方過戶前，先向法院提起分割訴訟，這會讓土地暫時無法依 34-1 條過戶（會有註記）。
- 監控房價： 若發現對方通知的價格顯著低於市價，蒐集實價登錄證據，未來可提告求償價差損失。
第七段：為什麼需要委任律師？不動產案件的專業門檻
土地買賣動輒數百萬至上億，程序稍有差錯，損失巨大。
7.1 律師的核心價值
- 程序把關： 確保通知函的內容、送達方式、期限計算完全符合法律規定，避免過戶時被地政駁回。
- 談判協調： 家族土地糾紛往往夾雜情感恩怨。律師作為第三方介入，能理性溝通，促成協議分割，省去訴訟時間。
- 訴訟攻防： 在分割訴訟中，如何提出對我方最有利的分割方案（如保留精華地段、變價拍賣），需要高度的專業經驗與測量圖判讀能力。
第八段：法律我幫您：真實勝訴案例分享
在 法律我幫您 的實務中，我們協助過許多家族解決纏訟多年的土地問題。
三兄弟共同繼承一塊精華地，大哥與二哥（持分2/3）聯手要將地賣給建商，價格低於市價。身為少數的三弟不甘心祖產被賤賣。洪宇謙律師 協助三弟在法定期間內回函主張優先購買權，並透過銀行融資籌措資金，最終成功以原價攔截，保住祖產並獲得完整所有權。
一塊位於鄉下的共有地，繼承人數達 20 人，無法達成協議也無法利用。當事人想變現卻求助無門。律師代為提起分割共有物訴訟，主張原物分割困難，請求法院變價分割。最終法院判決拍賣土地，將價金按持分比例分配給所有共有人，解決了數十年的僵局。