管委會共有部分修繕全攻略：頂樓漏水、外牆磁磚誰出錢？律師解析公寓大廈管理條例
- 法定責任： 依據 《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項，共用部分（如頂樓平台、外牆、公共管線）之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會 為之，費用由 公共基金 支付或由區分所有權人按比例分擔。
- 例外情形： 若修繕原因可歸責於特定區分所有權人（如自行改裝導致漏水），則由該住戶負責修繕與賠償。
- 管委會權責： 依第 36 條，管委會有職務執行「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」。若怠於執行導致住戶受損，管委會需負損害賠償責任。
- 頂樓漏水： 頂樓平台即使約定給頂樓住戶專用（約定專用），若漏水原因為結構老化，原則上仍屬管委會修繕責任；若為頂樓住戶加蓋或破壞防水層，則由頂樓住戶負責。
- 律師價值： 當管委會推託或住戶拒絕配合修繕時，律師能協助發送存證信函、申請調解，或提起「修復漏水」與「損害賠償」訴訟，並聲請強制執行。
「天花板漏水漏不停，管委會說這是頂樓住戶的事，頂樓住戶說這是公用的大家要一起出，到底誰該負責？」、「大樓外牆磁磚掉下來砸傷人，整棟樓的住戶都要賠償嗎？」
公寓大廈的修繕糾紛，往往因為「專有部分」與「共有部分」的界線模糊，導致管委會與住戶間踢皮球。若處理不當，不僅居家品質受損，更可能面臨高額的民事賠償甚至刑事責任。本篇由 法律我幫您 的專業不動產律師團隊，為您拆解《公寓大廈管理條例》的修繕責任歸屬，教您如何自保與求償。
第一段：什麼是「共有部分」？界線在哪裡？
要釐清誰該出錢修，首先要確認壞掉的地方是誰的。
1.1 專有部分 (Exclusive Parts)
指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權之標的者。簡單說，就是您家大門以內，天花板以下、地板以上、牆壁以內的空間。這部分的修繕，原則上由 屋主自行負責。
1.2 共有部分 (Common Parts)
指專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物。
常見共有部分： 屋頂（頂樓平台）、外牆、樑柱、樓梯間、電梯、地下室、水塔、公共管線（主幹管）。這部分的修繕，原則上由 管委會（公共基金）負責。
1.3 約定專用 (Agreed Exclusive Use)
這是最常發生爭議的區域。例如頂樓平台約定給頂樓住戶使用，或一樓空地約定給一樓停車。
法律見解： 即使有約定專用，該區域本質上仍是「共有部分」。修繕責任視漏水原因而定：如果是自然老化，仍由公共基金出；如果是使用人維護不當（如種樹破壞防水層），則由使用人負責。
第二段：法律依據：《公寓大廈管理條例》第 10 條解析
這是處理修繕爭議的「天條」，所有判決都繞著它轉。
2.1 原則：管委會負責
第 10 條第 2 項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」
2.2 例外：肇事者負責
同條項後段：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」
第三段：最常見糾紛 I：頂樓漏水，樓下遭殃
住在頂樓下方的住戶最怕天花板滴水。管委會常以「頂樓是某某戶在用」為由拒修。
3.1 責任判定流程
- 確認漏水點： 是頂樓地板（共有部分）還是頂樓住戶的私接水管（專有部分）？
- 鑑定漏水原因： 是防水層自然老化（管委會責），還是頂樓住戶加蓋違建、種花草導致（住戶責）？
- 費用分擔： 若為共有部分自然老化，即便頂樓有約定專用，修繕費仍應由公共基金支付（最高法院見解）。
第四段：最常見糾紛 II：外牆磁磚剝落，砸人誰賠？
台灣老舊大樓多，磁磚雨已成行人殺手。這不僅是修繕費問題，更涉及公共危險罪。
4.1 外牆是誰的？
公寓大廈的外牆屬於「全體住戶共有」。
4.2 法律責任
- 民事賠償： 若磁磚掉落砸傷路人或車輛，管委會（代表全體住戶）需負侵權行為損害賠償責任。若管委會未盡維護義務，全體住戶可能需連帶賠償。
- 刑事責任： 若造成人員傷亡，管委會主委或相關負責人可能面臨 過失傷害 或 過失致死 的刑責。
第五段：最常見糾紛 III：牆壁內管線破裂（公共管線 vs. 私人管線）
水管埋在牆壁裡，破了算誰的？
5.1 主管 vs. 支管
* 公共管線（主管）： 供全體或多戶使用，屬於共有部分 → 管委會修。 * 私人管線（支管）： 僅供該戶使用，從主管分接進入專有部分 → 住戶修。
5.2 進入他戶修繕權 (Art. 6)
如果管線破在樓上住戶的地板裡，樓上不讓修怎麼辦？ 依條例第 6 條，為了維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利，於必要時，得進入其專有部分或約定專用部分，該住戶 不得拒絕。若拒絕，可報請主管機關處罰或訴請法院強制執行。
第六段：【終極對照表】修繕責任歸屬一覽
一張表看懂各種漏水情境的買單者：
| 漏水/損壞位置 | 損壞原因 | 修繕負責單位/人 | 費用來源 |
|---|---|---|---|
| 頂樓平台 (無加蓋) | 防水層自然老化 | 管委會 | 公共基金 |
| 頂樓平台 (有加蓋/花園) | 加蓋物或植栽破壞防水 | 頂樓住戶 | 頂樓住戶自費 |
| 外牆磁磚/窗框 | 年久失修/地震 | 管委會 | 公共基金 |
| 公共管道間 | 公共管線破裂 | 管委會 | 公共基金 |
| 樓上浴室地板 | 樓上防水失效/管線破裂 | 樓上住戶 | 樓上住戶自費 |
| 共同壁 (兩戶之間) | 管線破裂 (無法釐清歸責) | 雙方共同負責 | 雙方平均分擔 (民法§792) |
第七段：管委會擺爛不修怎麼辦？律師教您自救 SOP
遇到「萬年不開會」或「說沒錢不修」的管委會，住戶該如何主張權利？
7.1 寄發存證信函
先禮後兵。透過律師發函，明確告知管委會依據法條應負的修繕與維護義務，並限期改善，否則將依法提告並求償擴大的損害。
7.2 向主管機關檢舉
可向各縣市工務局（建管處）公寓大廈管理科申訴。主管機關可依條例第 48 條，對未執行修繕義務的管委會主委處新臺幣 1,000 元以上 5,000 元以下罰鍰，並得連續處罰。
7.3 自行修繕後求償
若情況緊急（如大漏水），住戶可先自行僱工修繕，並保留詳細的施工照片、發票、鑑定報告（證明是公共管線），事後依 「無因管理」 或 「不當得利」 向管委會請求返還代墊費用。
7.4 訴訟途徑
提起 「請求修繕漏水」 及 「損害賠償」（含裝潢損失、精神慰撫金）訴訟。這是最直接且具強制力的方式。
第八段：為什麼需要委任律師？鑑定與攻防的關鍵
漏水訴訟是高度技術性的官司，一般人難以獨自應對。
8.1 專業鑑定
漏水原因判定需要土木技師公會或建築師公會鑑定。律師能協助擬定有利的「鑑定事項」，這往往決定了官司的勝敗。
8.2 責任切割
管委會常會把責任推給前任主委或建商。律師能釐清法律責任歸屬，確保告對人、要到錢。
第九段：法律我幫您：真實勝訴案例分享
在 法律我幫您 的實務中，我們協助過無數住戶解決大樓修繕噩夢。
當事人住頂樓正下方，長期受漏水之苦，管委會以「沒錢」及「頂樓是你家在用」為由拒修。洪宇謙律師 建議當事人先進行證據保全，並自行僱工修繕。隨後提起訴訟，證明漏水原因為公共防水層老化。法院最終判決管委會需支付全額修繕費及當事人室內裝潢損害賠償共 50 萬元。
颱風天大樓外牆磁磚剝落砸毀路邊車輛，管委會主張不可抗力。律師團隊蒐集歷年區權會紀錄，證明住戶早已反映磁磚隆起，但管委會遲未處理，顯有過失。法院判決管委會需賠償車主維修費及折舊損失。