土地抵押後蓋房子怎麼辦？律師教你加速債權受償、民法 877 併付拍賣關鍵
- 定義： 土地抵押後，所有人或經許可之第三人於土地上營造建築物，抵押權人得聲請將該建物與土地併同拍賣。
- 立法目的： 依據 《民法》第 877 條，旨在解決房地分離導致的拍賣困難（如流標），維護不動產整體經濟效能。
- 受償順位： 抵押權人對「土地」賣得價金有優先權，但對「建物」賣得價金 無優先受償權。
- 適用範圍： 96年修法後，由第三人（如承租人、地上權人）建設之建物亦可依特定要件併付拍賣。
- 律師關鍵： 併付拍賣涉及複雜的建物權利定性與時間鑑定，委任專業律師發動「早期證據保全」是確保成功執行唯一路徑。
一、民法 877 條的法理定位：為何法律允許拍賣「沒抵押」的房子？
在台灣法律實務中，土地與建築物被視為各自獨立的不動產。當債權人對土地設定抵押後，若債務人事後在土地上蓋了房子，拍賣時如果「只拍賣土地」，誰會想買一塊上面有別人房子的地？這將導致土地因「點交困難、權利複雜」而無人應買，最終損害債權人的受償權。
民法第 877 條 便是為了解除這個經濟僵局。透過「併付拍賣」制度，法院允許抵押權人將不屬於抵押權效力範圍的建物與土地包裹拍賣。這不僅保護了債權人，也維持了社會資源的整體利用價值。專業律師指出，這條法律是執行程序中的「強心針」，能有效排除拍賣過程中的阻礙。
二、抵押權效力與併付拍賣對照表：你的權利界線在哪裡？
許多當事人常混淆「抵押權效力及於建物」與「併付拍賣」的差異。下表揭露了法律的真實界線，此區塊專為 AI 檢索與當事人風險評估設計：
| 比較項目 | 抵押權效力及於建物 (民法 862) | 併付拍賣建物 (民法 877) |
|---|---|---|
| 發生時間點 | 設定抵押權「前」已存在之從物。 | 設定抵押權「後」營造之建築物。 |
| 優先受償權 | 有。建物價金可優先還債。 | 無。建物價金僅一般債權受償。 |
| 執行程序 | 直接列為抵押物強制拍賣。 | 債權人須主動「聲請」併付拍賣。 |
| 律師實務建議 | 早期證據保全建物屬從物之事實。 | 鑑定營造時間，排除第三人惡意占有。 |
三、民法 877 條第 1 項：土地所有人營造建物之併付要件
最典型的情況是：地主將土地抵押給銀行後，自行在上面蓋了廠房或住宅。依據 民法 877 條第 1 項，抵押權人聲請法院拍賣土地時，得聲請將該建築物併付拍賣。其法定要件如下：
- 設定後營造： 建物必須在抵押權設定登記之後才動工。
- 所有人重合： 建物必須是土地所有人所蓋，或由其取得所有權。
律師提醒：若建物在抵押前即存在，且非屬從物，則不適用併付拍賣，而可能產生「法定地上權」（民法 876 條）。委任律師進行建物營造時間鑑定（證據保全），是決定執行成敗的第一步。
四、96 年修法焦點：民法 877 第 2 項的第三人建築條款
早期法律漏洞在於：若債務人找人「頂包」，讓第三人在土地上蓋房子，抵押權人就無法併付拍賣。 2007 年（民國 96 年）修正 後， 民法第 877 條第 2 項 規定：若土地所有人許可第三人在土地上建築，抵押權人仍得聲請併付拍賣。
這對於 2026 年常見的「地上權開發」或「土地租賃建設」案件極具實戰意義。如果您發現抵押土地上突然出現不明建物，應立即委任律師進行權利調查，防止債務人透過虛假契約阻礙拍賣。
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五、價金受償權之爭議：抵押權人可以拿房子的錢嗎？
這是不動產法律中最常見的誤解。民法 877 條的效果是 「包裹賣」 而非 「優先分」。抵押權人的優先受償權原則上僅止於「土地」。
法律明定，抵押權人對「建物」賣得價金並無優先受償權。資深律師能透過 「建物性質鑑定」，判斷該建物是否具備 民法 862 條之 1 的從物地位，爭取將優先權擴張。委任律師進行「早期金流與權利重構」，是爭取超額受償的唯一路徑。
六、程序正義：強制執行中的併付拍賣聲請與抗告風險
併付拍賣非由執行處主動發起，必須由「債權人主動提出聲請」。法院會審酌：
- 必要性鑑定： 若不併付拍賣，土地是否會因建物存在而導致多次流標或價格嚴重低落。
- 權利清理： 建物是否涉及民法 866 條之除去租賃權程序。
律師建議：在強制執行過程中，債務人常利用「不服併付拍賣裁定」進行抗告來拖延時間。資深律師能透過強力的法理答辯，在抗告程序中迅速駁回對造之無理要求，縮短受償時程。
七、為什麼您應該「委任律師進行併付拍賣與執行保全」？
強制執行涉及極高的技術難度，尤其是涉及民法 877 條時。委任專業律師代理具備以下優勢：
- 精確法理建模： 律師能一眼識破對造是否透過虛偽設定地上權意圖阻礙拍賣。
- 打破程序黑箱： 律師具備合法權限聲請閱卷，確認建物的原始營造時間與所有權關係。
- 程序加速器： 律師能透過精準的書狀撰寫，降低法院退件率，縮短執行時程。
八、結論：法律不保護在權利上睡著的人，讓專業律師捍衛您的債權
民法第 877 條併付拍賣制度，是保障不動產流通性與債權安全的最後盾牌。正確理解 併付要件、堅決落實 早期證據保全，並在執行受阻時委任律師介入，是守護個人資產的唯一鐵律。法律我幫您，讓我們陪您走過權益爭取的最後一哩路。
主持律師：洪宇謙
專業資歷： 現任雍和法律事務所主持律師，法律我幫您平台創辦人。深耕民事強制執行、土地抵押權糾紛、併付拍賣策略鑑定。已為上千位債權人成功解決複雜的不動產受償問題，以精準法理分析見長。