「法拍屋價格只有市價的 7 折，真的能買嗎？」、「買到『不點交』的房子，裡面住著賴著不走的人怎麼辦？」法拍屋市場因價格誘人，一直是許多投資客與首購族的淘金地。然而，低價的背後往往隱藏著複雜的法律產權問題與看不見的「佔用成本」。
本篇由 法律我幫您 的專業律師團隊，為您深度解析法拍屋的完整購買流程、資金準備，並揭露最棘手的「不點交」風險與「海蟑螂」破解術，助您避開地雷，安心成家。
在投入法拍市場前，請務必掌握以下關鍵：
- 價格優勢：法拍屋通常一拍為市價，二拍打 8 折，三拍打 64 折，價格極具吸引力。
- 點交 vs. 不點交：依 《強制執行法》第 99 條，法院有點交義務的物件較安全；「不點交」物件通常有租約或佔用，法院不負責趕人，需自行處理。
- 資金門檻：需準備 20%~30% 保證金，得標後 7 天內需繳清尾款。雖然可申請「代墊款」貸款，但利率較高且需事先審核。
- 海蟑螂風險：面對惡意佔用者索討高額搬遷費，需透過法律途徑（如竊佔罪告訴、遷讓房屋訴訟）解決，切勿私下暴力驅趕。
- 律師價值：針對複雜的不點交案件，律師能協助 排除假租約、聲請強制點交 及 提告遷讓房屋，是保障產權的最後防線。
第一段：什麼是法拍屋？金拍屋、銀拍屋又有何不同？
在進入戰場前，先搞懂標的物的來源。
1.1 法拍屋 (Court Auction)
債務人欠錢不還（如房貸斷頭、欠卡債），債權人向法院聲請強制執行，由法院拍賣的房子。
特點：價格最低，但資訊最不透明（無法入內看屋），且可能有點交問題。
1.2 金拍屋 (AMC Auction)
由「台灣金融資產服務公司」（台灣金服）接受法院委託拍賣的房子。
特點：程序與法拍屋類似，資訊揭露稍微好一點點。
1.3 銀拍屋 (Bank Auction)
銀行在法拍流標後，自己承受回來，再拿出來拍賣的房子。
特點：產權清楚，通常會清空後才賣（必點交），可看屋，但價格接近市價。
第二段：法拍屋購買流程 SOP：7 步驟從看屋到交屋
法拍屋的購買流程講求時效與精準，錯過一步可能就導致保證金被沒收。
- 搜尋標的：透過司法院法拍屋公告系統或代標公司尋找。
- 調閱謄本與筆錄：這是最重要的環節！詳讀法院的「查封筆錄」，確認是點交還是不點交，有無租約或佔用。
- 資金評估：確認自備款是否足夠（保證金 + 尾款代墊）。
- 投標：填寫標單，將保證金支票封存，現場投標或通訊投標。
- 得標與繳款：得標後，必須在 7 日內繳清尾款（不可分期，壓力極大）。
- 取得權利移轉證書：繳款後約 1-2 週，法院會寄發證書，此時您正式成為屋主。
- 點交與過戶：向地政事務所辦理過戶，並向法院聲請點交（若為點交物件）。
第三段：資金大考驗：保證金、尾款與代墊款
買法拍屋不像一般買房可以慢慢辦房貸，資金調度是成敗關鍵。
3.1 資金結構
- 保證金：通常為底價的 20%~30%，需開立銀行本票，投標時一併投入。
- 尾款：得標後 7 天內需繳清剩下的 70%~80%。
3.2 法拍屋貸款（代墊款）
一般房貸來不及在 7 天內撥款。您需要申請銀行的 **「法拍代墊款」**。
注意：利率通常較高（約 4%~6%），且並非每間銀行都承作。建議在投標前先找銀行「預審」額度，以免得標後付不出錢，保證金被法院沒收（依強制執行法第 68-2 條）。
第四段：最核心的風險：「點交」與「不點交」的差異
這是決定法拍屋能否順利入住的生死判決。
4.1 點交 vs. 不點交比較表
| 比較項目 | 點交 (Handover) | 不點交 (Non-handover) |
|---|---|---|
| 定義 | 法院負責將房屋騰空，移交給得標人 | 法院只負責移轉產權，不負責趕人 |
| 常見原因 | 債務人自住、空屋 | 有租約、第三人佔用、借名登記 |
| 處理難度 | 低 (有公權力介入) | 極高 (需自行協商或訴訟) |
| 價格 | 較高 (接近市價 8-9 折) | 較低 (可能低至市價 5-6 折) |
| 風險 | 遺留物處理、破壞屋況 | 海蟑螂勒索、長期訴訟無法入住 |
4.2 強制執行法第 99 條
法律規定，債務人應交出之不動產，現為債務人佔有或於查封後為第三人佔有者，執行法院應解除其佔有，點交於買受人。這就是「點交」的法律依據。
第五段：法拍屋的隱形地雷：海蟑螂與租賃契約
便宜必有因，不點交的房子常伴隨著各路牛鬼蛇神。
5.1 什麼是海蟑螂？
指霸佔法拍屋，向得標人索取高額搬遷費（俗稱搬家費）的人。他們可能破壞房屋、潑漆，甚至偽造租約。
5.2 買賣不破租賃的例外（民法第 425 條）
原則上，房子賣了，租約依然有效（買賣不破租賃）。但如果是 「查封後」才簽的租約，或是「租期逾 5 年未經公證」的租約，對得標人不生效力。律師可依此主張排除租賃。
第六段：相關法律架構：您的權益依據
- 強制執行法：規範拍賣流程、點交程序。
- 民法：規範物權移轉、租賃關係。
- 刑法：若佔用人破壞房屋（毀損罪）或竊佔不動產（竊佔罪）。
第七段：為什麼需要委任律師？處理不點交的最後手段
面對不點交的房子，或是海蟑螂的威脅，單靠一般民眾的力量很難解決，甚至可能有安全疑慮。
7.1 律師的核心價值
- 排除假租約：律師能檢視筆錄，向法院聲請除去查封後或虛偽的租賃關係，將「不點交」變更為「點交」。
- 遷讓房屋訴訟：若對方死賴不走，律師可提起民事訴訟，要求對方搬遷並給付「相當於租金之不當得利」。
- 刑事告訴：針對惡意破壞或竊佔行為，提起刑事告訴，以刑逼民。
- 協商談判：由律師出面與佔用人談判，既能保障安全，又能將搬遷費壓至合理範圍。
第八段：法律我幫您：真實勝訴案例分享
法拍屋購買常見問答 (FAQ)
Q1：法拍屋可以看裡面嗎？
Q2：優先購買權是什麼？我得標了還會被搶走？
Q3：得標後如果後悔不買了，保證金拿得回來嗎？
Q4：法拍屋有凶宅嗎？法院會公告嗎？
Q5：裡面留下的家具、神明桌怎麼辦？
Q6：我可以找代標公司嗎？
結語：富貴險中求，但別讓風險吃掉獲利
法拍屋是實現居住正義與財富增值的捷徑，但也佈滿荊棘。法律我幫您的律師團隊，具備豐富的不動產實務經驗，能從投標前的風險評估，到得標後的點交談判，為您提供一條龍的法律保障。別讓辛苦存下的積蓄，因為一時的疏忽而付諸流水。