2026 律師破解黑心房仲 5 大話術：現況交屋、AB 約與斡旋金陷阱全解析
買房是人生最大的一筆消費，但對於大多數人來說，這輩子可能只會經歷一兩次。資訊的不對稱，讓「黑心房仲」有機可乘。他們利用話術創造急迫感、淡化屋況瑕疵，甚至誘導買方違法操作貸款。當您聽到房仲說：「這間很多人在看，不趕快下斡旋就沒了！」或是「屋主說現況交屋，所以不負責漏水喔！」請先按下暫停鍵。本篇由專業律師為您逐一拆解這些裹著糖衣的毒藥，教您如何運用法律保障自身權益。
不動產交易金額龐大，若誤信話術簽下不平等條約，損失恐達數百萬元。以下為摘要的防身重點：
- 現況交屋陷阱：依 《民法》第 354 條，賣方對房屋負有「物之瑕疵擔保」責任。除非在合約中明確列出具體瑕疵（如：主臥天花板漏水）並經買方同意，否則概括式的「現況交屋」條款 無效，不能免除賣方責任。
- 斡旋金 vs. 要約書：
- 斡旋金：需支付現金，若賣方同意出售，斡旋金即轉為「定金」，反悔需賠償。
- 要約書：不需先付錢，若反悔雖無定金沒收問題，但仍可能面臨違約損害賠償。
- AB 約（假合約）：房仲慫恿簽署「假高價」合約以獲取高額貸款，此舉觸犯 《刑法》第 214 條 使公務員登載不實罪及 第 339 條 詐欺罪，買賣雙方皆為共犯，切勿嘗試。
- 律師價值：在簽約前委任律師審閱「不動產說明書」與「買賣契約」，能揪出隱藏條款；若發生糾紛，律師能協助發函保全證據，並在訴訟中爭取減少價金或解約。
第一段：製造恐慌的「飢餓行銷」：斡旋金與要約書的抉擇
「剛好有另一組客人出價了，你要不要加價？」、「現在付斡旋金才有誠意談。」這些是房仲最常用的起手式，目的是讓您在衝動下掏錢。
1.1 話術破解：「不付斡旋金就不能談價格？」
真相：錯！ 依據 《不動產經紀業管理條例》 及公平交易委員會規範，房仲在收取斡旋金前，必須 告知買方有選擇「內政部版要約書」的權利。
* 斡旋金：通常是支付現金或支票（約房價 2%~5%）。一旦屋主在斡旋單上簽名（承諾出售），這筆錢馬上變成「定金」。此時若您反悔不買，定金會被沒收。
* 要約書：不需要先拿錢出來，只需簽署文件表達購買意願。若屋主同意後您反悔，雖然不用被沒收現金，但屋主仍可依民法請求損害賠償（不過舉證損失較難，實務上賠償金額通常低於斡旋金）。
1.2 法律防身術
如果在您不知情的情況下，房仲隱瞞了可以選擇「要約書」的權利，直接要求您付斡旋金，這可能違反 《公平交易法》第 25 條 的顯失公平行為。
* 律師建議：若您真的很喜歡這間房，且價格在預算內，付斡旋金確實較能展現誠意；但若只是「想試探看看」，千萬別付錢，堅持簽要約書即可。
1.3 斡旋金與要約書比較表
| 比較項目 | 斡旋金 (Negotiation Money) | 要約書 (Offer Letter) |
|---|---|---|
| 支付方式 | 現金、支票或匯款 | 無需支付金錢 |
| 法律性質 | 類似「預付定金」 | 純粹的意思表示 |
| 屋主同意後 | 自動轉為「定金」 | 契約成立，雙方有履行義務 |
| 買方反悔 | 斡旋金被沒收 | 需負擔違約損害賠償責任 |
| 賣方反悔 | 加倍返還定金 | 需負擔違約損害賠償責任 |
| 適用情境 | 展現高度誠意，想快速成交 | 試探價格，資金調度尚不確定 |
第二段：屋況瑕疵的免責金牌？「現況交屋」的法律效力
「屋主年紀大了，不想處理修繕，所以我們合約寫『現況交屋』，之後有漏水壁癌要自己處理喔！」這句話是房地產交易中最大的謊言之一。
2.1 話術破解：「現況交屋 = 放棄法律追訴權？」
真相：大錯特錯！ 依據 《民法》第 354 條，出賣人（屋主）應擔保其物於移轉時，無滅失或減少其價值之瑕疵。這就是所謂的 「物之瑕疵擔保責任」。
法院實務見解認為，「現況交屋」僅指「交屋當下的狀態」，並不代表買方同意放棄對「潛在瑕疵」（如裝潢板後面的漏水、輻射鋼筋）的請求權。
2.2 什麼情況下「現況交屋」才有效？
若要免除賣方的責任，必須在合約中 「具體列出」 瑕疵項目。
* 有效寫法：「本房屋主臥室天花板有滲漏水情形，買方已充分知悉並同意自行修繕，賣方折讓房價 10 萬元，且不負該處漏水之擔保責任。」
* 無效寫法：「雙方同意依房屋現況交屋，賣方不負瑕疵擔保責任。」（若賣方故意隱瞞瑕疵，此條款依法無效）。
2.3 律師的實戰經驗
在 法律我幫您 的勝訴案例中，洪宇謙律師 曾協助一名買到漏水屋的當事人。雖然合約勾選了「現況交屋」，但律師透過申請 土木技師公會鑑定，證明漏水是長期存在且被賣方用新油漆掩蓋的。最終法院判決賣方需賠償修繕費及房屋貶值損失，總計百餘萬元。
第三段：貸款成數的陷阱：AB 約與違法超貸
「這間房子估價不到，但沒關係，我們可以做 AB 約，把成交價寫高一點，這樣你就可以全額貸，甚至還能多拿裝潢金！」聽起來很誘人？這是通往牢獄的捷徑。
3.1 話術破解：「大家都這樣做，銀行不會發現？」
真相：這涉及刑事犯罪。
* A 約：真實成交價的私契（例如 1000 萬）。
* B 約：為了騙銀行而灌水的公契（例如 1200 萬）。
3.2 觸犯的法律責任
- 使公務員登載不實罪（刑法第 214 條）：將假的價格登錄在實價登錄系統，處 3 年以下有期徒刑。
- 詐欺取財罪（刑法第 339 條）：意圖為自己不法之所有，詐騙銀行核貸。處 5 年以下有期徒刑。
- 偽造文書罪（刑法第 210 條）：偽造不實的買賣契約書。
3.3 房仲的責任與買方的風險
房仲通常會說「我們有配合的代書會處理」，企圖置身事外。但一旦東窗事發，銀行提告時，買方（借款人）、賣方、房仲與代書全部都會變成 共犯。此外，若被銀行查出，銀行有權 「加速條款」，要求您立即還清所有貸款，否則拍賣房屋。
第四段：隱匿重要資訊：凶宅、海砂屋與周邊嫌惡設施
「這間房子採光好、通風佳，屋主是因為移民才割愛。」房仲沒告訴你的是，樓下曾經發生非自然死亡事件，或是隔壁即將蓋宮廟。
4.1 不動產說明書的重要性
依據 《不動產經紀業管理條例》第 23 條，房仲有義務製作「不動產說明書」，並向買方解說。這份文件是房屋的身分證，記載了產權、屋況、周邊環境等重要資訊。
* 未誠實告知的後果：若房仲明知是凶宅（曾發生兇殺或自殺）卻未告知，或未調查是否為海砂屋、輻射屋，導致買方誤買。買方可依 《民法》第 359 條 解除契約或減少價金，並可向房仲公司請求 損害賠償。
4.2 什麼是「凶宅」的法律定義？
目前法院實務多參考內政部的函釋：
1. 專有部分：發生兇殺或自殺致死。
2. 求死行為：發生在專有部分（例如在屋內上吊）。
3. 陳屍地：若從頂樓跳樓墜落在二樓陽台，二樓陽台即形成凶宅。
律師提醒：若有人在屋內自然死亡（老死、病死），即使陳屍多日發臭，法律上通常 不認定為凶宅。這也是房仲常玩弄的文字遊戲。
第五段：為什麼買房需要律師？從審約到交屋的全面防護
買房動輒千萬，仲介費幾十萬都付了，為何不花一點小錢請律師把關？律師不是只想打官司，更是幫您「預防官司」。
5.1 簽約前的「契約審閱」
房仲提供的定型化契約通常偏向保護賣方或仲介方。律師能協助：
* 增訂特約條款：例如「若銀行貸款成數不足 8 成，則本合約自動解除，賣方應無息退還已付價金。」這條 「解約條款」 是保護買方現金流的救命符。
* 檢視不動產說明書：確認產權是否有假扣押、抵押權設定異常，或是土地使用分區是否合法（避免買到工業宅）。
5.2 糾紛發生時的「談判籌碼」
當發現漏水或被詐欺時，自己去跟房仲吵通常沒用。
* 發律師函：由律師發函警告房仲公司及賣方，明確指出違反的法條（如《不動產經紀業管理條例》、《公平交易法》），對方通常會因為擔心執照被吊銷或商譽受損而願意和解。
* 證據保全：律師會指導您如何蒐集對話紀錄、錄音，並向法院聲請保全證據（如監視器畫面），以免關鍵證據被滅失。
買房簽約與糾紛處理常見問答 (FAQ)
Q1：簽約後發現房子漏水，可以反悔不買嗎？
Q2：房仲說「貸款下不來可以解約」，結果合約沒寫，現在貸不到款要賠違約金怎麼辦？
Q3：買到凶宅，但屋主說他也不知道（他是投資客），還要負責嗎？
Q4：我可以找自己的律師陪同簽約嗎？房仲會不會拒絕？
Q5：斡旋金付了，屋主也簽名了，但我突然不想買了，斡旋金拿得回來嗎？
Q6：如果不幸遇到糾紛，請律師打官司要花多少錢？
結語：別讓「成家夢」變成「成家夢魘」
買房是喜事，但也充滿了法律風險。黑心房仲的話術千變萬化，唯有法律是唯一不變的準繩。法律我幫您 的律師團隊，具備豐富的不動產實務經驗，從 陪同看屋、審閱契約 到 糾紛訴訟，我們是您最堅實的後盾。
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