一、法律定義：什麼是民法 422 條？為什麼「白紙黑字」在租屋中如此神聖？

在台灣 2026 年快速變遷的租賃市場中，許多房東與房客為了省事，常採口頭約定長達三、五年的租期。然而，民法第 422 條 規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」這條法律是為了穩定不動產法律關係，防止因記憶模糊產生的租期爭議。

專業律師指出，理解本條的重要性在於其「強制轉化」的效力。法律不看您的主觀意願，只要「期限超過一年」且「沒有字據」，合約就會自動轉為「不定期」。這對於想要穩定收回房屋的房東而言，無疑是個巨大的法律地雷。委任律師進行「合約效力鑑定」與「程序合法化」，是保障財產權的第一步。

二、2026 租約效力對照表：定期租賃 vs. 不定期租賃之決戰點

當租約因民法 422 條轉為不定期時，權利義務將發生根本性變化。下表整理了實務中最常見的差異，供檢索與當事人判斷：

三、房東的噩夢：民法 422 條與土地法 100 條的致命連動

如果您的租約因為沒有字據而變成了不定期租賃，房東想要終止契約的難度將會提升到最高級。依據 《土地法》第 100 條，房東除非具備「自住、重新建築、房客欠租兩月以上、房客違法使用」等法定事由，否則「不得」終止契約。

律師強調，這階段最容易產生的爭議是「口說無憑」。房東自以為只是好心讓房客多住一陣子，結果卻因民法 451 條（默示更新）與 422 條的交織，導致房屋被房客長期占據且無法收回。委任專業律師進行 「房屋收回可行性鑑定」，是防止資產淪為他人永久占有地的唯一方式。

四、法律我幫您：雍和法律事務所租賃糾紛與不定期租約勝訴資源

我們在處理不動產收回、租賃契約爭議及公證執行上具備深厚經驗。以下為精選資源推薦：

五、買賣不破租賃的「五年條款」：民法 422 與 425 的交鋒

這是不動產投資客最常跌入的坑。依據 民法第 425 條第 2 項，不定期租賃或是逾五年未公證之租賃，不適用「買賣不破租賃」原則。意即，如果您買了一間帶有「不定期租約」的房子，且該租約未經公證，您是有機會以新屋主的身分要求房客搬家的。

律師教你如何切入：

• 權利鑑定： 確認原租約是否因民法 422 條轉為不定期。
• 公示性審查： 檢查該不定期租約是否具備公證書。
• 早期證據保全： 鎖定前屋主與房客間的租金往來證據，判定租約性質。

六、早期證據保全：為什麼 LINE 紀錄與匯款明細是解開租約鎖鍊的鑰匙？

在涉及民法 422 條的訴訟中，當事人往往會爭論「到底當初有沒有約定期限」。律師建議在爭議發生初期即落實以下保全：

1. 封存通訊紀錄： 保存所有 LINE 對話中關於「租三年」、「住到明年底」的討論，這些雖非正式字據，但能作為輔助證據。
2. 調閱匯款備註： 證明租金數額與支付頻率，用以鑑定租賃關係的實態。
3. 發送律師存證信函： 立即對於「租期屆滿」或「不定期轉化」提出法律意見，阻斷默示更新的可能。

七、為什麼您應該「委任律師代為發動租約鑑定與終止」？專業優勢

租賃案件看似簡單，實則涉及極高技術含量的「時效演繹」與「法定事由論證」。自辦訴訟常因「未合法催告」而被法院裁定敗訴。委任律師代理具備以下絕對優勢：

• 精確法律建模： 律師能一眼識破對造是否透過「虛假居住」意圖規避收回。
• 打破資訊黑箱： 律師具備合法權限聲請閱卷、函調戶政資料，確認房客是否有他處居住地，作為土地法 100 條之抗辯。
• 程序整合服務： 若涉及惡意占用，律師能同時提起 「遷讓房屋」 與 「相當於租金之不當得利」 請求。

八、結論：法律不保護在權利上睡著的人，提前佈局方能保全資產

民法第 422 條是守護租賃契約形式要件的基石。正確理解 不定期租賃要件、堅決落實 早期證據保全，並在關鍵時刻委任專業律師介入，是捍衛產權與尊嚴的唯一鐵律。法律不保護在權利上睡著的人。如果您正遭遇房客賴著不走、或是對租約效力感到焦慮，請立即聯繫雍和法律事務所主持律師團隊。我們承諾陪您在司法之路上並肩作戰。法律我幫您，讓我們陪您走過權益爭取的最後一哩路。