不定期租約全攻略

從法規定義、收回房屋到證據保全：律師教您破解租賃僵局

本文由「法律我幫您」律師團隊審定

主筆律師：洪宇謙 律師 (雍和法律事務所主持律師)
專業領域：租賃糾紛處理、房地產訴訟、遷讓房屋強制執行

「合約明明到期了，房客卻不肯走，還說這是『不定期租約』，我真的拿不回房子嗎？」在台灣的租賃市場中，不定期租約是房東最害怕、房客最依賴的法律幽靈。它往往在「租約到期後忘記續約」的微小疏忽中誕生。本篇文章將由雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，為您深度拆解不定期租約的法律結構，教您如何運用法規保障自身資產。

第一段：什麼是不定期租約？民法第 422 與 451 條解析

在法律上，租約分為「定期」與「不定期」。不定期租約的產生主要有兩大管道：

1.1 默示更新（民法第 451 條）

這是最常見的情況。當定期租約屆滿，房客繼續居住，而房東「不即表示反對之意思」且繼續收租，法律即推定雙方同意以「不定期限」繼續契約。律師提醒：若要避免此情況，房東應在租約到期前 1 個月發送存證信函表明不再續約。

1.2 書面缺失（民法第 422 條）

依據 《民法》第 422 條，房屋租賃契約期限超過一年者，應以書面訂立。如果僅有口頭約定且打算租兩年，在法律眼中這就是「不定期租約」。

二、不定期租約對房東的影響：收回房屋的六大門檻

一旦進入不定期租約，房東就失去了「合約到期就收回」的權利。此時必須祭出 《土地法》第 100 條，否則即便告上法院也會敗訴。

三、房客的生存之道：不定期租約是你的免死金牌？

對於房客而言，不定期租約具備極強的居住保障。房東若想漲租，必須依據 《民法》第 442 條 向法院聲請裁定。只要你準時交租且不破壞房屋，房東幾乎無法將你驅離。

律師提醒： 雖有保障，但若面臨「都更」或「房屋買賣」，不定期租約可能瞬間瓦解。尤其是未公證的約定，新屋主有權要求你立刻搬家。

四、買賣不破租賃的例外：不定期租約的終極風險

這是很多房客的誤區。雖然 《民法》第 425 條 規定了買賣不破租賃，但第 2 項明文規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。

翻譯成白話文：如果你是不定期租約，且沒有去法院公證，當房東把房子賣給別人後，新房東 不受 原有合約約束，他可以合法請你走路。這就是為什麼律師建議房客即便是不定期租約，也應聲請公證。

五、委任律師的重要性：避免遷讓房屋訴訟敗訴

不定期租約的訴訟（遷讓房屋）是極度專業的領域。房東為何一定要請律師？

• 精準定性犯罪與違約： 被告房客常會主張「房東當初口頭同意」。律師能協助調閱金流與通訊紀錄，否定房客的片面之詞。
• 證據保全與查訪： 房客是否違法轉租？律師能協助聲請現場鑑定與鄰居訪談，建立完整的證據鏈。
• 強制執行程序： 贏了官司房客還是不搬？律師能協助聲請強制執行，聯繫執行官與搬家公司，確保房屋安全無虞地收回。

六、法律我幫您：真實勝訴案例實錄

以下為本所團隊處理之不定期租約經典案例：

• 【勝訴案例】房東忘了續約變不定期？律師協助以「自住需求」成功收回房屋案例。
• 【勝訴案例】房客積欠租金又拒絕搬遷，洪律師協助聲請支付命令並完成遷讓。
• 【房客保障】新房東想漲租 50%？律師援引民法 442 條成功抗爭案例。

七、若房客擺爛不付錢，房東可以斷水斷電嗎？

絕對不行！ 律師必須嚴正警告房東，即便是不定期租約且房客沒付錢，私自更換門鎖或斷水斷電，極可能觸犯 《刑法》第 304 條強制罪。

正確的做法是：委任律師發函催告 ➜ 終止租約 ➜ 提起訴訟 ➜ 聲請強制執行。這條路雖然漫長，卻是保護房東不從「被害人變被告」的唯一途徑。

八、結論：法律是保護懂得運用它的人

不定期租約並非無解，但它是租賃契約中最精細的攻防。無論您是想收回房產的房東，還是想保障居住權的房客，掌握正確的法理基礎與證據，才能在法庭上立於不敗之地。如果您正身陷租賃僵局，建議第一時間諮詢專業律師。記住：專業的法律意見，是保障您財產安全最便宜的保險。