民法 767 拆屋還地全攻略
所有權人的最後防線：如何合法排除侵害並收回遭佔用的資產？
本文由「法律我幫您」律師團隊審定
主筆律師：洪宇謙 律師 (雍和法律事務所主持律師)
專業領域：土地糾紛、拆屋還地、共有物分割、不動產買賣爭議
民法第 767 條 被稱為「物權請求權」之王，是所有權人保障其財產完整權利的最強力工具。
- 返還請求權： 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
- 除去妨害請求權： 對於妨害其所有權者（如擅自加蓋違建、越界建築），得請求除去之。
- 防止妨害請求權： 有妨害其所有權之虞者（如隔壁建築有傾倒風險），得請求防止之。
- 時效優勢： 司法院大法官釋字第 107、164 號解釋明確指出，已登記不動產之所有權返還請求權，不適用 15 年消滅時效之規定。
- 律師關鍵作用： 拆屋還地訴訟涉及複雜的「測量程序」與「正當權源」判定，委任律師能協助聲請地政事務所會勘，確保測量成果圖無誤並精準定性侵佔事實。
土地是台灣人最重要的資產，然而土地糾紛卻也是最難纏的法律戰。無論是數十年前留下的歷史遺產問題、鄰居加蓋曬衣架越界，甚至是共有土地被親戚擅自使用，「拆屋還地」這四個字往往是最後的救贖。本文將由雍和法律事務所洪宇謙律師團隊，帶您深度解析 民法 767 條 的實務運作，教您如何運用法律槓桿拿回屬於自己的資產。
一、法條解析：民法第 767 條的三大層次
在進入訴訟前，必須先搞清楚 《民法》第 767 條 的結構。該法條分為三個項次，分別對應不同的侵害程度：
1.1 返還請求權 (Possessory Recovery)
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」這是最常見的情況，例如別人把車停在您的私人土地上，或是陌生人住進您的空屋。
1.2 除去妨害請求權 (Elimination of Interference)
「對於妨害其所有權者，得請求除去之。」這通常應用於「拆屋還地」。當對方在您的土地上蓋了建築物，您要求的不是「把房子給我」，而是「把房子拆掉，把乾淨的土地還給我」。
1.3 防止妨害請求權 (Prevention of Interference)
「有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」這是一種「防患於未然」。例如隔壁鄰居施工可能導致您的地基流失，即便尚未發生損害，您也能依法請求停止工程。
二、詳盡對照：民法 767 vs. 民法 962 (占有請求權)
許多當事人會混淆「所有權」與「占有權」。律師特別整理此表格，助您釐清權益：
| 比較項目 | 民法第 767 條 (物權請求權) | 民法第 962 條 (占有請求權) |
|---|---|---|
| 權利基礎 | 基於所有權人身分 | 基於實際占有人身分 |
| 對象限制 | 無權占有人、妨害人 | 侵奪占有之人、妨害占有之人 |
| 時效限制 | 已登記不動產永不消滅 | 自侵奪或妨害起1 年內須行使 |
| 適用範圍 | 所有人、共有人 | 承租人、借用人、所有人皆可 |
三、拆屋還地的勝訴要件：誰有權提告？告誰才對？
在「拆屋還地」訴訟中，原告必須滿足三個核心要件，缺一不可：
- 原告為所有人： 必須具備土地或房屋的所有權證明（土地建物權狀）。
- 被告無正當權源： 這是訴訟中最激烈的攻防點。被告是否具備「租賃關係」、「借用關係」或「地上權」？如果被告能拿出一張 30 年前的借用切結書，原告就可能面臨敗訴。
- 被告為現在占有人： 告錯人是很多當事人的痛。如果是「違建」，必須告具備「事實上處分權」的人（通常是蓋房子的人或買受人），而不僅僅是住在裡面的人。
四、土地測量的決定性影響：地政機關的角色
民法 767 條訴訟中，最重要的證物不是合約，而是 「複丈成果圖」。法官不是地理學家，他必須仰賴地政事務所的專業測量。
- 法庭實務： 律師會協助向法院聲請「指界測量」。
- 關鍵技術： 被占用的面積是 1 平方公尺還是 100 平方公尺？這直接決定了訴訟標的價額，也影響未來拆除的範圍。
- 律師價值： 地政人員測量時，律師必須到場監督，確保其參照的基準點正確。曾有案例因測量基準點偏移，導致原告多拿回（或少拿回）土地，影響價值數百萬。
五、委任律師的重要性：避免「權利濫用」的法律反擊
為什麼有權狀還不一定贏？被告律師最常引用的防禦手段是 《民法》第 148 條「權利濫用」。
例如：鄰居的房子僅僅越界 10 公分（約一塊磁磚寬度），但若要拆除卻會導致整棟大樓崩塌。在這種情況下，法官可能會認為原告要求「拆除」所獲得的利益，遠小於被告受到的損害。
律師的攻防策略： 專業律師能透過土地開發價值評估，證明越界行為嚴重影響土地完整性與未來整合開發的可能性，藉此反擊「權利濫用」之說詞，爭取判決拆除或要求極高額的價金購買。
六、法律我幫您：真實勝訴案例實錄
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七、訴訟之外：民法 796 越界建築的補償機制
如果您發現鄰居建築物越界，但法官判定拆除過於殘酷（權利濫用），法律仍有配套。依據 《民法》第 796 條，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議者，不得請求拆除。但越界者應支付「償金」。
律師的策略重點： 償金如何計算？是按地價的 1 倍還是 10 倍？這需要律師透過估價與法理分析，為所有權人爭取最高的現金補償，補償土地完整性受損的代價。
八、結論：掌握法律時效，別讓資產成為歷史灰燼
民法 767 條雖然給予所有人強大的武器，但「舉證責任」卻是所有權人的重擔。無論是無權占有的認定，還是租賃契約的真偽，處處隱藏著法律陷阱。如果您正面臨土地被侵佔、鄰居違建或是產權糾紛，與其獨自焦慮，不如委任具備豐富土地實務經驗的洪宇謙律師團隊。記住：法律保護懂得運用它的人，正義更需要正確的工具去爭取。雍和法律事務所「法律我幫您」將以最專業、細膩的手段，助您找回失去的土地產權。